Dankzij de Woningwet had Nederland sinds 1902 een systeem waarmee volgens stedenbouwkundig plan goedkope woningen konden worden gebouwd. Met de privatisering van de woningbouwverenigingen en het afschaffen van ruimtelijke ordening is deze vorm van volkshuisvesting ingestort. Daardoor zijn betaalbare huizen steeds schaarser geworden.

Uit Maarten! 2025-2. Bestel losse nummers hier of word abonnee

Grote steden zijn eigenlijk een natuurverschijnsel. Eeuwenlang bleef het sterfteoverschot zo groot dat een stroom van migranten, afkomstig van het platteland, vereist was om het stadsleven mogelijk te maken. In de industriesteden van de negentiende eeuw werd ten slotte duidelijk wat het probleem was. Daarbij speelde de opkomende medische wetenschap een belangrijke rol. Men ontdekte dat er een verband was tussen vervuild drinkwater en telkens weer oplaaiende ziektehaarden.

Het drinkwater kwam nog altijd uit openbare waterputten. Er bestond geen waterleiding en er was geen riolering, dus het grondwater uit die putten werd besmet met afvalwater.

Hoe de besmetting precies in haar werk ging zou pas veel later duidelijk worden, maar uitbraken van ziekten deden zich altijd voor rond waterputten. Zo begon het te dagen dat rioolwater niet alleen stonk, zoals de Amsterdamse grachten elke zomer weer pijnlijk duidelijk maakten, maar dat het ook een ernstige bedreiging vormde voor de volksgezondheid.

Hoewel het sprookje wil dat de stedelijke overheid niets deed in de negentiende eeuw, is het tegendeel waar. In Duitsland werd het probleem van de riolering bijvoorbeeld voort- varend aangepakt, en al rond 1900 waren veel Duitse steden geheel gemoderniseerd – met riolering, waterleiding en zelfs elektriciteit. Dit wapenfeit werd in 1903 met gepaste trots gepresenteerd op een grote tentoonstelling in Dresden, getiteld Die deutschen Städte.

Het woonprobleem zal niet opgelost worden onder Wilders

Hoewel de expositie ook aandacht besteedde aan het stedenbouwkundig plan, het groen en de woningbouw in steden, geeft het platendeel van de catalogus vooral een beeld van civiel-technische triomfen.

Stedenbouw en volkshuisvesting waren problematisch omdat met stadsuitbreidingen en woningbouw goed verdiend werd door ondernemers. Toch werd steeds duidelijker dat de overheid moest ingrijpen. Tuberculose was een ernstige bedreiging voor de volksgezondheid, een longziekte die niet genezen kon worden, doorgaans een dodelijke afloop had en bovendien erg besmettelijk was. Alleen therapie met veel frisse lucht en zonlicht in sanatoria bood een kleine kans op genezing.

Dit resulteerde in het inzicht dat donkere en bedompte woningen een onderdeel van het probleem waren. Het ging daarbij niet alleen om krotten en de sloppen: de negentiende-eeuwse huurkazernes waren niet veel beter. Jongens in Berlijn die daarin waren opgegroeid, bleken in 1914 allemaal ongeschikt voor het leger.

Sloopwerkzaamheden in Arnhem, 1 maart 1998.

Verenigingsbouw

De ‘woningkwestie’ werd aan het eind van de negentiende eeuw ook in Nederland een urgent probleem. Socialisten speelden toen nog geen rol in het openbaar bestuur. Het waren progressieve burgers, doorgaans liberaal maar ook wel christelijk, die in 1902 de Woningwet introduceerden. Men had lang gewerkt aan de voorbereiding, waarbij de noodzaak om de volkshuisvesting te hervormen vooropstond.

De wet was ook een mijlpaal in de geschiedenis van de Nederlandse stedenbouw omdat hij het stedenbouwkundig plan op de agenda zette. Het is immers onmogelijk om een goede woning te bouwen in een slecht stedenbouwkundig plan. De gemeenten kregen allerlei bevoegd- heden om door middel van regelgeving in een bouwbesluit de volkshuisvesting aan te sturen.

Maar de wet was bovenal de basis voor een vorm van gesubsidieerde volkswoningbouw. Woningbouwverenigingen kregen de mogelijkheid om bij de Rijksoverheid goedkoop geld te lenen. Deze regeling heeft bijna een eeuw lang tot zeer goede resultaten geleid.

De eerste jaren waren niet bemoedigend. Verenigingsbouw bleef nog lange tijd een marginaal verschijnsel en de discussie over stedenbouwkundige plannen liep hoog op –vooral in Amsterdam, waar de socialisten in de jaren twintig bestuursverantwoordelijkheid hadden genomen. Floor Wibaut, de legendarische SDAP-wethouder van Volkshuisvesting, formuleerde het kort en bondig: de emancipatie van de arbeider begint met een behoorlijke woning. En die behoorlijke woning moest niet alleen voldoen aan hygiënische eisen, ook arbeiderskinderen hadden recht op een eigen slaapkamer, met een bureautje om huiswerk te maken. In Amsterdam leverden de overheid en particuliere ondernemers in de jaren dertig nog een verbeten strijd over de woningplattegrond. Maar na de Tweede Wereldoorlog zegevierde ten slotte de Woningwet. Tijdens de wederopbouw was verenigingsbouw van essentieel belang voor de woningproductie.

De sturende rol van de overheid is essentieel bij de bouw van woonwijken

Omdat de overheid verantwoordelijk was voor de financiering, ontstond gaandeweg een ambtelijk imperium dat zich bezighield met volkshuisvesting, zowel in Den Haag als in de grote steden. Met groot succes, want overal in Nederland verrezen moderne woonwijken. In 1962 bereikte de woningproductie een mijlpaal, met een miljoen naoorlogs gebouwde woningen. Bovendien bouwde men ook veel scholen, en de recreatie van de stedeling kreeg alle aandacht met veel groen in de wijk en grote parken.

Maar kritische architecten klaagden over de bureaucratisering van de woningplattegrond, die weinig mogelijkheden bood. Achteraf beschouwd heeft dit geleid tot de bouw van een miljoen woningen die wel erg klein zijn. In de jaren zestig kwam hier verandering in, maar toen begon al duidelijk te worden dat het sterk gecentraliseerde apparaat voor massawoningbouw leidde tot een vorm van uniformiteit die steeds meer weerstand opriep.

Tegelijkertijd kregen de woningbouwverenigingen een ander karakter. Dit waren van oudsher echte verenigingen, kleine organisaties met vrijwilligers. Maar het snel toenemende woningbezit maakte professionalisering onvermijdelijk. Zo ontstonden moderne woningbedrijven, die door de ontwikkeling op de woningmarkt beschikten over een groot en snel groeiend vermogen. Door de alsmaar dalende rente op de kapitaalmarkt waren zij niet meer afhankelijk van de overheid voor goedkope leningen. Dit kwam eind jaren tachtig bij- zonder goed van pas, want het was Europees beleid om de grote overheidsbedrijven zoals het openbaar vervoer, het energiebedrijf en de PTT te privatiseren. Tien procent van de rijksbegroting werd besteed aan volkshuisvesting, dus het zou heel aantrekkelijk zijn om deze kostenpost te schrappen.

Koopwoningen

CDA-politicus Enneüs Heerma heeft deze operatie als staatssecretaris voorbereid met de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig uit 1989. In 1992 gaf het Verdrag van Maastricht nog extra urgentie aan deze bezuiniging. De meer traditionele woningbouwverenigingen en hun overkoepelende organisatie, de Nationale Woningraad, voelden niets voor het politieke voorstel: zij waren bevreesd voor financiële risico’s.

Maar een bezuiniging van 10 procent op de staatsbegroting gaf voor politici de doorslag. In 1995 werd de ‘Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting’ behandeld in de Tweede Kamer. De essentie van het voorstel was de zogenoemde ‘brutering’, ook wel ‘verevening’: alle schulden van de woningbouwverenigingen, bijna 50 miljard gulden, werden kwijtgescholden in ruil voor het wegvallen van toekomstige subsidieverplichtingen van de overheid. Adri Duivesteijn sputterde nog wat tegen namens de PvdA, maar ten slotte werd de wet unaniem aangenomen, zowel in de Tweede als in de Eerste Kamer.

Daarna waren de woningbouwverenigingen dus zakelijke ondernemingen zonder schulden met een fors eigen vermogen in de vorm van onroerend goed. In Amsterdam gingen zij voortvarend aan de slag. Door een reeks fusies ontstonden grotere bedrijven die aangeduid worden als corporaties, waarbij vertrouwde namen als Zomers Buiten verdwenen. Ze namen hun intrek in hippe kantoorgebouwen en gingen zich gedragen als echte projectontwikkelaars op de woningmarkt, met de bouw van koopwoningen en duurdere huurwoningen om hun taak in de sociale huisvesting te financieren. Bovendien kon op de kapitaalmarkt goedkoop geleend worden.

Betaalbare huizen zijn schaars vanwege een doorgeslagen marktwerking

Met de bankencrisis in 2008 bleek hoe kwetsbaar dit systeem was. Amsterdamse corporaties raakten in grote financiële problemen door koopwoningen die niet verkocht werden en leegstaande dure huurwoningen. De bouw kwam geheel tot stilstand, ook de bouw van sociale huurwoningen die vroeger vanwege rijksfinanciering buiten schot bleef bij een crisis. Het zou lang duren voordat de woningproductie weer op gang kwam, en zo ontstond een achterstand die in de jaren erna nog groter zou worden.

Dit was, laten we zeggen, een normale zakelijke tegenvaller voor projectontwikkelaars. Veel kwalijker, want structureel, was het uiteenvallen van de hechte relatie tussen volkshuisvesting en stedenbouw. Met name in Amsterdam had dit al snel pijnlijke gevolgen. Dankzij het Gemeentelijk Grondbedrijf en goedkope erfpachtgrond was het lange tijd mogelijk om samen met de woningbouwverenigingen bijzonder aantrekkelijke woonwijken te realiseren, met veel laagbouw, groen en voorzieningen.

Maar het Grondbedrijf was natuurlijk niet van plan om net zo ruimhartig zaken te doen met de commercieel opererende corporaties. Zo verschraalde de stedenbouw in de hoofdstad tot een banaal niveau – net als in de negentiende eeuw – met als doel zoveel mogelijk woningen bouwen op dure grond. Om er nog wat van te maken kiest men voor modieuze hoogbouw, maar het zijn wel degelijk woonkazernes.

Deze ontwikkeling werd politiek bezegeld door het afschaffen van het ministerie van VROM – Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu – bij de beëdiging van kabinet-Rutte 2 in 2010. Dit was een logisch bestuurlijk gevolg van de wet uit 1995; al die dure ambtenaren waren niet meer nodig. Het milieu liet zich natuurlijk niet afschaffen, waardoor ruimtelijke ordening, denk aan Europees natuurbeleid, een spelbreker bleef in de wereld van de terugtredende overheid. Maar het probleem van de stadsuitbreiding verdween van de agenda, net als het ontwerp voor een woonwijk.

Ravage aangericht

Stef Blok, die in 2012 namens de VVD minister van ‘Wonen’ werd, ging er prat op dat hij VROM had afgeschaft, maar dat was al in 2010 geregeld bij de formatie. Waarschijnlijk heeft hij vooral uitvoering gegeven aan die afspraak. Hoe dan ook is onder zijn beleid een ware ravage aangericht op de woningmarkt, met een vorm van bestuurlijk vandalisme die sterk doet denken aan Donald Trump.

Daarbij moet overigens wel bedacht worden dat ook de PvdA toen deel uitmaakte van het kabinet. Blok was van mening dat volkshuisvesting een normaal kapitalistisch bedrijf kon worden. Daarbij beschouwde hij de sociale huurwoning, die minder opbrengt dan de kostprijs, als een vorm van valse concurrentie die ingeperkt moest worden. Daartoe werd in 2013 de verhuurderheffing geïntroduceerd, een speciale belasting voor de corporaties om ze te dwingen huren te verhogen en woningen te verkopen. Het ging om een bedrag van miljarden. Het gevolg was natuur- lijk dat de corporaties geen geld meer hadden om te bouwen, waardoor het woningtekort snel groter werd.

Met de Woningwet van 2015 introduceerde Blok een scherpe inkomensgrens voor de sociale huur. In feite werden mensen gedwongen om in de vrije sector te huren. Het idee was om een markt te creëren die bouwen in de vrije sector aantrekkelijk maakte voor het internationale groot- kapitaal. Maar dat gebeurde niet. Wel kochten investeerders bestaande woningen op om die zo duur mogelijk te verhuren.

Tegelijkertijd werd het tekort op de woningmarkt snel groter, zodat de huren bleven stijgen. Ten slotte was het zelfs voor particulieren met wat geld interessant om een woning te kopen en die vervolgens te verhuren – het klassieke recept van de huisjesmelker. Maar zo raakte ook de koopmarkt verstoord.

Blok dacht dat de woningmarkt een normale markt is, maar met name in grote steden is dat niet zo. De vraag is namelijk veel groter dan het aanbod, zodat zonder ingrijpen van de overheid wantoestanden ontstaan.  Heerma had in 1995 nog goede bedoelingen met volkshuisvesting, maar Blok kon met enige kennis van de geschiedenis wel voorzien dat zijn beleid onaangename gevolgen zou hebben.

Zijn opvolger Hugo de Jonge werd geconfronteerd met een dramatische erfenis. Het is hem nog gelukt om de verhuurderheffing af te schaffen en de huren in de vrije sector te reguleren, maar dat zijn noodmaatregelen die niets veranderen aan de essentie van het probleem. Door de brutering is het hele bouwwerk van stedenbouw en volkshuisvesting in het ongerede geraakt. Men heeft niet beseft dat de sturende rol van de overheid essentieel is bij de bouw van woonwijken. Het is in Nederland nu eenmaal niet zo dat je een weiland kan kopen om er een blokje woningen op te bouwen.

Het afschaffen van VROM geeft aan dat men het spoor geheel bijster was. De complexe maatschappelijke organisatie die in de loop van een eeuw was opgebouwd om de volks- huisvesting in goede banen te leiden, verdampte. Zodoende kon Hugo de Jonge zelfs met de beste wil van de wereld de woningbouw niet op gang krijgen. En het is wel duidelijk dat het probleem ook niet opgelost gaat worden door het kabinet-Wilders.

Hoe het nu verder moet, weet niemand. De regulering van de vrije sector wordt inmiddels, april 2025, alweer teruggedraaid. Dat zal Stef Blok genoegen doen, maar het woningtekort blijft een groot maatschappelijk probleem dat in de komende jaren niet zal verdwijnen.