Huizenhoge huren, grote woningtekorten en tienduizenden dakloze mensen; het lukt Nederland maar niet om de wooncrisis te bezweren. Volgens onderzoeker Cody Hochstenbach moeten we ons daar kwaad over maken. Deze wooncrisis is ons niet overkomen, zegt hij, maar is het gevolg van ideologisch beleid. ‘Het is makkelijker om statushouders de schuld te geven van ons woonprobleem, dan toe te geven dat die het gevolg is van politieke keuzes.’

Uit Maarten! 2023-4. Bestel losse nummers hier

Maarten: ‘Ik schrok van een recente reportage over de problemen op de Amsterdamse woningmarkt. Hoe is het in vredesnaam mogelijk dat zelfs stellen met een dubbel inkomen niet aan een woning kunnen komen?’

Hochstenbach: ‘De prijzen zijn simpelweg te hoog. Ik huur zelf een ruimte in Amsterdam en betaal 1000 euro per maand voor een honderd jaar oude arbeiderswoning van een woningcorporatie. Dat is eigenlijk al veel te duur voor een appartement met een simpele keuken en gipswanden, maar de belegger om de hoek vraagt 1600 euro voor een vergelijkbare ruimte. In 2015 was de WOZ-waarde van mijn woning ongeveer drie ton, nu gaat dat richting de zes ton. Als ik mijn huidige woning zou willen kopen, kan ik dat in mijn eentje nooit lenen. Zelfs met twee inkomens is dat een lastige opgave.

Maar de wooncrisis is veel breder dan Amsterdam of Nederlanders die geen huis kunnen kopen. Een kwart van alle huurders heeft iedere maand moeite om de huur te betalen. Het aantal jongeren dat bij hun ouders woont is de afgelopen tien jaar met 30 procent toegenomen.

Ook voor mensen die gaan scheiden is de wooncrisis een ramp, want het wordt steeds moeilijker om op korte termijn een ander huis te vinden.’

Maarten: ‘Zijn we ons er wel van bewust dat die problemen het gevolg zijn van politiek beleid?’

Hochstenbach: ‘Dat de wooncrisis het gevolg is van politieke keuzes, is nog lang niet genoeg doorgedrongen. Het probleem is dat de politiek haar beleid de afgelopen decennia gestoeld heeft op de ideologie van woningbezit. Door te verkondigen dat kopen beter is dan huren, heeft de politiek een self-fulfilling prophecy gecreëerd.

De grote partijen van de afgelopen decennia hadden verschillende redenen voor het aanjagen van woningbezit. De VVD wilde dat burgers vermogen zouden opbouwen met onroerend goed. Dat geld konden ze gebruiken als pensioenvoorziening of als appeltje voor de dorst. Daardoor zouden er minder sociale vangnetten nodig zijn, kon Den Haag de verzorgingsstaat laten krimpen en konden de belastingen omlaag. Het heeft tot een vicieuze cirkel geleid: mensen die een woning kochten, gingen rechtser stemmen en stonden steeds vijandiger tegen de herverdeling van welvaart via de verzorgingsstaat. Ook de PvdA zag een eigen woning de afgelopen decennia als iets positiefs. Het was een manier om de arbeidersklasse te emanciperen: een ticket naar de middenklasse. Het CDA-argument was minder financieel: Nederlanders die een woning kochten zouden eerder geneigd zijn zich als een goede burger te gedragen. Woningbezit zou voor trots en verantwoordelijkheid zorgen.’

Maarten: ‘Daarmee zeg je ook dat mensen zonder koopwoning geen goede burgers zijn.’

Hochstenbach: ‘Het empirisch bewijs dat huisbezitters beter gedrag vertonen dan huurders is flinterdun, maar dit idee beïnvloedt nog steeds de manier waarop politici over woningbezit denken. Het stigma op sociale huur wordt hierdoor ook steeds groter. Als sociale huurder tel je niet volwaardig mee in onze samenleving. Het kopen van een woning is een graadmeter van succes geworden: wie hard genoeg werkt, kan zijn droomhuis kopen. Als huurder heb je dan per definitie ergens gefaald. Ook op straat belanden wordt in onze meritocratie gezien als je eigen schuld in plaats van een collectief probleem.’

Maarten: ‘Wanneer ging het eigenlijk mis met de woningmarkt?’

‘Een kwart van alle huurders heeft iedere maand moeite om de huur te betalen’

Hochstenbach: ‘Helaas is het niet mogelijk om één politicus, partij of moment als schuldige aan te wijzen. Het is een lange politieke lijn die vanaf de jaren tachtig is ingezet. Toen ontstond de ambitie om woningcorporaties te verzelfstandigen; die moesten voortaan hun eigen broek ophouden. Het gevolg was dat woningcorporaties winstgevende activiteiten moesten ondernemen om hun verliesgevende kernactiviteit – het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die het niet breed hebben – te kunnen betalen.

Woningcorporaties gingen investeren in risicovolle projecten en verloren miljarden op de financiële markt. Zo wilde de Rotterdamse corporatie Woonbron geld verdienen met de renovatie van een cruiseschip, een mislukt plan waarmee de organisatie miljoenen kwijtraakte. De Limburgse woningcorporatie Servatius huurde in 2000 de Spaanse sterarchitect Santiago Calatrava in om een Maastrichtse studentencampus te ontwikkelen. Dat peperdure project werd nooit gerealiseerd, maar Calatrava heeft wel zijn geld gekregen. De woningcorporaties moesten die financiële verliezen terugverdienen door sociale huurwoningen te verkopen.’

Maarten: ‘Dat heeft het imago van die corporaties geen goed gedaan.’

Hochstenbach: ‘In 2014 ontstond er een rel rond Hubert Möllenkamp, destijds de voorzitter van woningcorporatie Rochdale, toen hij in een Maserati door Amsterdam reed. Het beeld van een corrupte voorzitter met een dure leaseauto is blijven hangen, maar in werkelijkheid waren deze misstanden aangejaagd door overheidsbeleid. De organisaties moesten zich sinds de jaren negentig plotseling als een bedrijf gaan gedragen. De idealistische oude volkshuisvesters die er al vanaf de jaren zeventig zaten, moesten plaatsmaken voor snelle jongeren die prestigeprojecten wilden doen.’

Maarten: ‘De problemen begonnen dus in de jaren tachtig, maar we moeten dit toch ook de kabinetten-Rutte aanrekenen?’

Hochstenbach: ‘Zeker. Stef Blok, de minister van Wonen in het kabinet-Rutte II, heeft de huisvesting zoveel mogelijk aan de markt overgelaten. Op internet gaat een filmpje rond uit 2014, waarin hij internationale investeerders vraagt om alsjeblieft naar Nederland te komen en hier woningen op te kopen. Het kabinet heeft de huren gedereguleerd, vertelt hij. Bovendien zijn de woningcorporaties in hun handelen beperkt en is er een groot tekort aan woningen, dus buitenlandse investeerders kunnen hoge huren vragen.

Toen Blok in 2017 afzwaaide, verkondigde hij dat hij de woningmarkt had gefikst en schafte hij het ministerie af. “De woningmarkt draait als een zonnetje,” zei hij letterlijk. Ruttes derde kabinet heeft zich totaal niet bekommerd om wonen en in het vorige kabinet kwam woonminister Hugo de Jonge wel met plannen, maar die gingen niet ver genoeg. De beste nalatenschap van De Jonge is eigenlijk dat hij een deel van de puinhoop van Stef Blok heeft opgeruimd. Hij heeft bijvoorbeeld de verhuurderheffing afgeschaft.’

Maarten: ‘Dat was een onbegrijpelijke maatregel.’

Hochstenbach: ‘Absoluut. Vanaf 2013 moesten woningcorporaties daardoor jaarlijks ongeveer twee miljard euro afdragen aan de overheid. Nederland was lange tijd het enige land ter wereld waar belasting werd geheven over sociale woningbouw. Het meest bizarre aan die verhuurderheffing was dat alleen betaalbare woningen werden belast. Als huisbazen hun prijzen verhoogden en hun woning verhuurden in het vrije segment, betaalden ze de heffing niet. Dat laat zien dat dit niet louter een bezuinigingsoperatie was, maar een ideologisch project.’

Maarten: ‘Hoe heeft de sociaal-democratie zoiets kunnen laten gebeuren?’

‘Het kopen van een woning is een graadmeter van succes geworden’

Hochstenbach: ‘De PvdA is medeschuldig, want de verhuurderheffing was een maatregel van het kabinet-Rutte II. De politiek laat het afweten, want er is de afgelopen decennia meer dan genoeg gewaarschuwd voor deze crisis. In de jaren negentig noemden critici het al hoogst twijfelachtig dat woningcorporaties hun eigen broek konden ophouden.’

Maarten: ‘Het negeren van waarschuwingen is Ruttes belangrijkste erfenis.’

Hochstenbach: ‘De wooncrisis is niet uit de lucht komen vallen, ze is alleen steeds groter geworden en raakt steeds meer mensen die een stem hebben in het publieke debat, zoals journalisten en gemeenteraadsleden. Aan de onderkant van de samenleving is er al veel langer een crisis gaande. Wat mij betreft is de belangrijkste indicator van de Nederlandse wooncrisis dat we met steeds meer dakloosheid te maken hebben. Het CBS gaat uit van 30.000 dakloze mensen, maar bij die rekensom wordt geen rekening gehouden met jongeren, 65+’ers, mensen zonder verblijfspapieren of vrouwen die huiselijk geweld ontvluchten en in de vrouwenopvang terecht komen. Ook mensen die iedere nacht bij vrienden op de bank moeten slapen zijn slecht geregistreerd . Het werkelijke aantal dak- en thuisloze mensen ligt dichter bij de 100.000.’

Maarten: ‘Je vertelt in je boek over de wooncrisis het verhaal van je vader, die plotseling dakloos werd.’

Hochstenbach: ‘Ik heb lang getwijfeld of ik dat verhaal wilde delen, omdat ik dacht dat mijn persoonlijke geschiedenis haaks stond op mijn positie als wetenschapper. Ik was bang om de professionele afstand tot het onderwerp te verliezen door onderdeel te worden van het debat. Maar ik ben steeds meer gaan inzien dat het persoonlijke en wetenschappelijke verhaal elkaar aanvullen in plaats van tegenspreken. Sinds de publicatie van mijn boek ontvang ik veel berichten van mensen die iets soortgelijks hebben meegemaakt. Ik krijg zelfs mails van Nederlanders die op straat dreigen te belanden en niet meer weten wat ze moeten doen. Voordat je daar een wetenschapper over benadert, ben je waarschijnlijk ten einde raad.’

Maarten: ‘Veel Nederlanders vonden wonen een van de belangrijkste thema’s tijdens de verkiezingen. Maar daar zag ik in de campagnes weinig van terug.’

Hochstenbach: ‘Wonen komt als verkiezingsthema niet van de grond. Het probleem wordt al snel te technisch en te complex. Alle partijen zeggen dat de overheid meer regie moet nemen en iedere politicus wil meer woningen bouwen, maar ze branden zich liever niet aan de impopulaire maatregelen die echt nodig zijn.

Zo is er buiten de politiek grote consensus dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgeschaft. Dat gaat om miljarden aan belastingvoordeel waar vooral de rijken van profiteren, en het drijft ook nog eens de huizenprijzen op. Maar pleiten voor de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is electorale zelfmoord. Zestig procent van de Nederlanders is huisbezitter, en dat is ook nog eens de groep die relatief vaak naar de stembus gaat. Binnen de VVD heerste daarom zelfs lang het idee dat je het “H-woord” überhaupt niet mocht noemen in campagnetijd.’

Maarten: ‘Zijn er landen waar ze geen hypotheekrenteaftrek hebben?’

Hochstenbach: ‘Zeker, België is een mooi voorbeeld. Vlaanderen heeft de afgelopen jaren de “woonbonus” grotendeels afgeschaft, maar Wallonië niet. Dat zorgde ervoor dat de huizenprijzen in Vlaanderen meer stabiliseerden, terwijl ze in Wallonië doorstegen. Dat zou in Nederland ook gebeuren als we de hypotheekrenteaftrek afschaffen. Het zou de woningmarkt een stuk rechtvaardiger maken.’

‘Politici branden zich liever niet aan de impopulaire maatregelen die echt nodig zijn’

Maarten: ‘Dat soort maatregelen zijn niet te verkopen. Politici wijzen liever naar immigranten.’

Hochstenbach: ‘De politiek heeft de wooncrisis tot onderdeel van het immigratiedebat gemaakt. Het is makkelijker om statushouders de schuld te geven van het tekort aan woningen, dan toe te geven dat dit het gevolg is van politieke keuzes. Immigranten zijn een makkelijke zondebok, maar het percentage woningen dat aan statushouders is toegewezen is veel kleiner dan het percentage dat is verkocht of gesloopt.’

Maarten: ‘De onvrede over de huizenmarkt is er wel, maar Nederlanders stemmen dan liever op de BBB of Forum. Waarom lukt het links niet om een vuist te maken?’

Hochstenbach: ‘Ik snap ook niet dat linkse partijen de woede over de woonproblemen niet kunnen kanaliseren. Volkshuisvesting is bij uitstek een links thema, maar de partijen laten het afweten. De SP zit wel boven op de wooncrisis, maar heeft de neiging om migranten de schuld te geven. GroenLinks-PvdA heeft de meest ambitieuze agenda, maar ook die partij gaat niet ver genoeg. Bovendien is er geen enkele garantie dat verkiezingsbeloftes door links niet opnieuw worden ingezet als ruilmiddel, zoals bij Rutte II gebeurde.’

Maarten: ‘Dat paarse kabinet blijft voor mij een klein trauma.’

Hochstenbach: ‘De PvdA zou wat mij betreft weleens het boetekleed mogen aantrekken voor de besluiten die in die periode zijn genomen. PvdA’ers moeten benadrukken dat zij ooit de grondleggers zijn geweest van de volkshuisvesting, maar dat ze ook schuldig zijn aan de huidige wooncrisis.’

Maarten: ‘Denk je dat de politiek deze problemen überhaupt kan oplossen?’

Hochstenbach: ‘Zolang woningbezitters als meerderheidsgroep profiteren van de status quo is dat lastig. Die electorale meerderheid zal blijven stemmen voor een systeem dat aan de onderkant verwoestend uitpakt. Het helpt misschien dat woningbezitters indirect ook steeds vaker de nadelen van de wooncrisis ervaren. Het is vervelend als leraren of verpleegkundigen geen woning kunnen vinden in jouw stad. Hetzelfde geldt voor kunstenaars: een stad is pas aantrekkelijk als er ook plek is voor mensen die gekke dingen doen. Maar er is steeds minder plek voor de mensen die de rafelranden van de stad creëren.’

Maarten: ‘Hoe overtuigen we al die woningbezitters ervan om offers te brengen?’

Hochstenbach: ‘Een van de manieren om huisbezitters mee te krijgen is het generationeel contract. Steeds meer woningbezitters zien dat hun kinderen niet aan een huis kunnen komen, en dat maakt hen bewust van het probleem. Het is ook belangrijk dat we investeren in de bouw en verduurzaming van sociale huurwoningen. Een interessant voorbeeld vind ik de Green Deal in de Verenigde Staten, waarbij groene woningbouw wordt ingezet als een impuls voor de bouwsector en de werkgelegenheid. Dat zal ook ondernemers aanspreken.

‘Ik snap niet dat linkse partijen de woede over wonen niet kunnen kanaliseren’

Volgens mij is er ook een belangrijke rol weggelegd voor activisten. Door straatmacht uit te oefenen kan een minderheid het sentiment in de samenleving veranderen en politieke verandering aanzwengelen, kijk maar naar de acties van Extinction Rebellion.’

Maarten: ‘Moeten woningzoekenden ook snelwegen gaan blokkeren?’

Hochstenbach: ‘Het zou in ieder geval goed zijn als er steviger wordt geprotesteerd tegen dit onrecht. Voor dakloze mensen is dat lastig: zij worden niet serieus genomen en zijn bezig met overleven. Maar nu komen er ook steeds meer huurders en jongeren in de knel. Stelletjes die willen gaan samenwonen, moeten hun leven on hold zetten door de wooncrisis. Dat de mondige middenklasse nu ook geraakt wordt, draagt sterk bij aan de zichtbaarheid en de gevoelde urgentie van de wooncrisis. Als de gedupeerden hun eisen op een radicale manier onder de aandacht kunnen brengen, lijkt me dat heel goed.’

Maarten: ‘Ik heb in de jaren zeventig een huis gekocht en ben daar zonder iets te doen rijk van geworden. Daar moet ik me eigenlijk voor schamen.’

Hochstenbach: ‘Het is geen kwestie van schamen, want het is geen individueel maar een collectief probleem. Ik neem het mensen niet kwalijk dat ze gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek, want dat is een structurele, politieke weeffout. Maar u past als voorbeeld wel in het Nederlandse verhaal dat het woningbezit tussen de generaties steeds verder uiteenloopt. Het totale woningbezit in Nederland is de afgelopen jaren gelijk gebleven, rond de 60 procent, maar terwijl het huiseigenaarschap onder oudere generaties is blijven stijgen, is het voor jongere generaties flink gedaald. De oudere generaties kopen steeds vaker meerdere woningen, bijvoorbeeld als verhuurobject.’

Maarten: ‘Zijn er ook landen waar ze het wel behoorlijk voor elkaar hebben?’

Hochstenbach: ‘Wenen wordt gezien als het lichtend voorbeeld van de volkshuisvesting. Twee derde van alle woningen in die stad is gereserveerd voor sociale huur, zowel voor mensen met een laag inkomen als mensen met een middeninkomen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt er niet twaalf jaar zoals in Amsterdam, maar slechts één jaar. De reden voor het Weense succes is simpel: de stad investeert jaarlijks één procent van de belastinginkomsten in huisvesting. Ook een land als Duitsland doet het beter, daar zijn minder stimulerende maatregelen losgelaten op de woningmarkt. Er zijn ook veel landen waar je belasting moet betalen als je je huis met overwaarde verkoopt, maar in Nederland hoeft dat niet. Dat is ook een impliciete subsidie aan woningbezitters.’

Maarten: ‘Beter naar Oostenrijk en Duitsland kijken dus. Moet er nog meer veranderen?’

Hochstenbach: ‘We moeten de volkshuisvesting opnieuw omarmen, als tegengif voor het individualisme van woningbezit. Om dat voor elkaar te krijgen, moet de cruciale betekenis van wonen meer aandacht krijgen. In het publieke debat gaat het vooral over bouwaantallen, maar er moet meer nadruk liggen op het feit dat een woning een stabiele basis is van waaruit je je leven kunt inrichten en je jezelf kunt ontplooien.

Voor veel mensen staat die basis op de tocht en dat mondt uit in stress. Onderzoek laat zien dat de ontwikkeling van kinderen averij oploopt als hun moeders tijdens de zwangerschap woononzekerheid ervaren. Zelfs als je gelooft in de meritocratie van onze samenleving is dat bijzonder onrechtvaardig; een kind kan daar niets aan doen. Laten we daarom meer aandacht geven aan de mentale problemen en schaamte die de wooncrisis met zich meebrengt.

CV

Cody Hochstenbach (1989) is als stadsgeograaf verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Hij spreekt zich tegenover een breed publiek fel uit over de wooncrisis. In 2019 ontving hij de prestigieuze NWO Venibeurs om onderzoek te doen naar beleggers op de Nederlandse woningmarkt. In 2022 publiceerde hij zijn populairwetenschappelijk boek Uitgewoond, waarin hij pleit voor een nieuwe woonpolitiek. In 2023 schreef hij het boek In schaamte kun je niet wonen over de geleefde ervaring van de wooncrisis.

Meer lezen uit dit nummer? Bestel hier uw exemplaar